【維權案例】 案例1 經過10多年的在外打拼，蘭先生一家終于決定在從化定居，他在2013年4月購置了位于從化市明珠工業園內利泰·花林湖畔的一套3居室。然而，本該2013年10月底收樓，卻因質量問題，至今無法入住。此后，蘭先生多次與開發商交涉后，開發商才派人前來修繕，但漏水問題卻始終沒能徹底解決。由于至今未能收樓入住，蘭先生一家被迫在新居附近租了套房子住，讓他郁悶不已。 工作人員了解到，利泰·花林湖畔樓盤是廣州市利泰房地產開發有限公司開發，并由深圳龍城物業管理有限公司負責管理，項目占地面積130畝，分兩期建設，總建筑面積約20萬平方米，共計1132戶住宅。蘭先生買下的正是于2011年上市的二期樓盤。“我買的單位沒有購房入戶指標，我當時買這里也不是為了戶口，就是想一家人在這里定居，沒想到現在都沒辦法收樓入住。”蘭先生告訴工作人員，如今他對該小區已經感到十分失望，要求開發商予以退房，并賠償由于無法收樓導致的直接損失和間接損失。之后他將重新在廣州市區購房，讓一家人能安居。 業主：房子質量問題多無法收樓 接到報料后，工作人員跟隨蘭先生來到屋內，只見這套房依然呈毛坯房形態，客廳、臥室、陽臺的墻體留有成片的漏水痕跡，墻上的水漬幾乎達到墻體的1/4。蘭先生告訴工作人員，窗臺上的漏水情況還要更加嚴重。 “2013年10月31日，我們原本是高高興興去收樓的，但我們驗房時就發現了許多問題。”由于蘭先生從事的是建筑水電安裝工作，對住宅開發建設十分了解，“我就在驗收單上提出16項整改問題，要求開發商整改完16項內容后再安排收樓。” 蘭先生告訴工作人員，漏水是新房的最大問題，但新房的其他問題同樣令他困擾。“空調外機放置處寬度不夠，導致空調外機無法正常安裝；廁所沒有設計排風機位置；墻體陰陽角不垂直……連建筑材料都不合格。”蘭先生拿出此前拍攝的照片，“這是我自己之前挖開墻面發現的，混凝土樓板與混凝土梁交匯處摻入了不少木板木屑，出現梁與板斷開分離，打開房間窗臺貼面的混凝土內，竟然還夾有空的塑料瓶。” 本身就從事建筑水電安裝的蘭先生氣憤地表示，“真想不通質量如此差的房子竟然能通過政府部門的驗收！房屋施工質量監督單位和施工監理單位是干什么的？” 由于房屋的種種質量問題，早已簽訂購房合同，支付首期款項，并已開始按揭供樓的蘭先生，始終無法正常入住。“現在，我已經供了兩年多的樓，每月交管理費，但一家5口人卻要擠在一間30平方米的房間里。自己十多年省吃儉用，想買一套房，得來的卻是如此艱難。”蘭先生的語氣無比郁悶。 物業：爭議雙方對整改標準理解不一致 2013年10月拒絕收樓并提出16項整改意見之后，在陽江工作的蘭先多次回到樓盤現場，查看和督促開發商整改。“但開發商一直沒有整改，也沒有書面回復我們。”2014年1月，蘭先生全家從廣州搬到明珠工業園旁，租房督促收樓準備裝修。基本上每隔兩個星期就會去督促一次，但開發商都沒有維修整改行動。 2014年5月，蘭先生去找售樓部，該公司負責處理收樓的王剛還打了蘭先生，并打電話通知小區的物管公司深圳龍城物業的王經理安排保安把蘭先生轟出去。在這無奈的情況下蘭先生后來聯系到了樓盤開發商，廣州市利泰房地產開發有限公司的徐總，經溝通對方答應半個月內將蘭先生提出的問題整改好。但當蘭先生6月再次前去驗收時，卻發現工程部的人僅僅是在門窗漏水處的外墻簡單地刷了一層防水涂料。在蘭先生看來，墻體漏水的根源在于墻體在砌體施工中未嚴格按施工規范操作，砌筑砂漿不飽滿，窗邊塞縫砂漿不飽滿，產生了縫隙，外墻防水沒有處理好，施工單位存在偷工減料等因素，從而導致出現嚴重的漏水現象。外墻及窗邊漏水處如此草率的處理，“并沒有從根本上解決漏水問題”。 無奈之下，蘭先生再次找到開發商，并遞交了一份收樓遺留問題材料，開發商答應馬上按照整改內容安排整改。然而直至7月，當蘭先生已經著手進行房子裝修設計及洽談裝修合同的時候，卻發現房子的整改依然沒有達到自己的標準，他拒絕收樓，后續裝修工作也因此無法開展。 從2013年10月底至今，收樓時間已經延遲了兩年多。蘭先生要求對方應該賠付收樓延誤的滯納金來預付物業管理費，但開發商認為不合理予以拒絕。雙方的溝通陷入了僵局。小區的物管公司深圳龍城物業的王經理對工作人員表示，現在問題的關鍵，在于開發商的整改標準與蘭先生的整改標準不一致，“開發商說達到標準了，蘭先生認為沒有達到”。王經理建議，對于同樣作為建筑業人士的蘭先生來說，最好的解決方法就是用事實說話，“在完成整改之后，選擇一個暴雨天去驗房，雙方一起看看究竟是否還在漏水，通過‘正面交鋒’來檢驗修繕效果。” 工作人員聯系到該項目開發商股東之一的徐總，他表示：“任何建筑總會有些小毛病，但肯定沒有影響到建筑安全的質量問題，否則也通不過有關部門的驗收。我們也積極幫蘭先生進行了整改，但他一直不滿意。這么大的小區這么多業主收樓，就他提出那么多問題，也沒見其他人對我們的房子提意見。他堅持要退房，我們無法做到，因此建議他走法律程序去解決問題。” ■專家說法 房屋存在質量問題 可依合同約定退房 房地產維權律師王美舟表示，根據我國法律規定，業主一旦確認收樓，無論開發商是否具備合同約定的收樓文件，均視為業主已經收樓，開發商不再存在延遲交樓問題。之后，如果出現非主體結構的質量問題，業主一不能要求退房，即使開發商沒有取得竣工驗收備案表也一樣不能退房，二不能要求延遲交樓的賠償，只能要求維修?？墒情_發商經常怠于維修，或者維修效果不好，而合同以及《住宅質量保證書》對開發商怠于維修或者長期維修仍然不能修復，并沒有約定退房和賠償的具體違約責任，以致業主難以追究開發商的責任。 反之，如果業主沒有簽收收樓確認書，一旦發現房屋存在質量問題，可以開發商不具備合同約定的交樓條件為由拒絕收樓，或者以房屋存在質量問題為由拒絕收樓。這樣將導致開發商按照合同承擔違約責任。開發商由于害怕承擔違約責任，將會積極為業主解決質量問題。如果確實解決不了，業主也可以依照合同約定退房。 業主應堅持先驗樓、后簽收，否則可以起訴開發商要求其交樓和賠償；因房屋存在質量問題導致延遲收樓的，注意給開發商寄出特快轉遞，說明原因，提出要求，指出責任，以保全證據，同時通過拍照、朋友(不能是親屬)作證等形式證明質量問題存在。業主可以據此要求開發商賠償延遲交樓的經濟損失。 |
