萬科在住宅產業化的探索道路上執著前行，海爾將其在制造領域的精細化管理與經營模式植入地產開發，少數先行者的腳步讓人們看到在中國房地產市場推行住宅產業化的曙光。中國住宅產業化的出路在哪里？制造業的進入又將為其帶來怎樣的發展契機？圍繞相關話題，記者專訪了住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副總工程師、中國房地產研究會住宅產業發展和技術委員會秘書長孫克放。 記者：中國房地產業要實現住宅產業化，需要哪些因素的推動與促進？ 孫克放：一方面，我們的經濟水平必須達到住宅產業化的要求。日本推行住宅工業化的時候人均GDP已經達到1.2萬~1.5萬美元，今天萬科之所以選擇在一線城市推行住宅產業化，考慮的主要也是成本和經濟大環境的因素。今天之所以說制造業進入中國房地產市場是一個機會，是因為至少在一線城市已經基本上達到了推行住宅產業化的水平，而二線城市的人均GDP也普遍在5000美元以上，消費者對房屋的購買力達到了一個比較旺盛的程度。另一方面，制造業在工藝轉化方面也需要加強。目前制造業的“肩膀”太軟弱了，還難以支撐起住宅產業化的大規模發展。中國要想大力推進住宅產業化，就不是帶動制造業發展的問題，而是制造業支持、帶動房地產業發展的問題，因為要想建造有長久生命力的房屋，住宅產業化一定是必然的方向，而這就存在一個制造業進入房地產業過程中經營模式轉化的問題，這在目前還是一個軟肋。 記者：在推進住宅產業化方面，國外有哪些先進經驗可以借鑒？ 孫克放：日本住宅產業化的發展，就是以制造業進入房地產領域為標志的。上世紀60年代時日本的房屋普遍比較矮，密度低，進入七八十年代，日本的住宅向高層發展，開始推行工業化，制造業大舉進入房地產業，如三井重工、松下、大河公司等，他們負責為開發商設計、建造房屋，其先進的工藝技術為日本的住宅市場帶來了革新。由制造企業負責設計、出施工圖，實際上是將房地產業“土建”、粗放的概念轉入制造業的精細概念中去，建造的房屋質量顯著提高。而日本高層建筑的發展趨勢是將結構支撐體和裝修（支撐體內的填充物）分離，以達到工業化生產。目前萬科的住宅產業化走的也是相似的發展路線。其實無論是日本還是其他發達國家，房地產業工業化的廠房成本投入都是比較高的，但這種生產模式速度快、效率高、省材料，建造的房屋質量高、使用期長，長遠來看對企業的影響是非常積極的。而在北歐一些國家，由于氣候寒冷，對施工期有比較高的要求，工業化程度也比較高。 記者：目前中國有不少制造型企業都進入了房地產領域，您如何看待這一現象？ 孫克放：房地產這一市場的準入資格本身就是開放性的，無論以前是什么性質的企業進入房地產業，只要能為消費者制造高質量的房屋就應該支持。不少工業企業選擇進入房地產有一定的必然因素，因為二者在某些方面具有相通之處。而制造型企業進入房地產市場，可以把制造業中那種精細化管理納入到房地產業中，改變房地產市場長久以來的粗放式經營，從這方面來說也是有積極意義的。這在國外也有很多成功的先例。而產業集群度越高，對實現工業化、標準化越有利。中國目前的情況是制造業的產業集群度還比較低，這也為萬科這樣的企業推行住宅產業化帶來壓力。 記者：您曾經提出商品住宅應實現全裝修，而在房地產開發和建造中也推行了“成品房”的概念，您認為這種標準化模式是今后的一個發展趨勢嗎？ 孫克放：這是一定的。中國的房屋應建設以低排放為特征的建筑體系，以實現環保和節能，這應該成為一個最重要的原則。中國的房地產業應跨越三個門檻：低能耗、全裝修、構件化。這也是實現住宅產業化的主要標志。我們現在提出一個概念是建造“被動式住宅”，以實現環保、節能和標準化生產。被動式住宅應滿足以下方面的標準：加厚外墻屋面圍護結構的保溫隔熱層厚度；增加外窗的氣密性和絕熱性；嚴格控制窗墻比；在外窗增設遮陽設施；采用高效采暖末端設備，并實現分戶計量控制；增加新風置換系統；采用太陽能分戶供熱水或集中供熱水系統；采用光伏電池供電系統；采用中水回用、雨水收集技術；采用垃圾生化處理技術。一般來講，被動式住宅的建造成本雖然比普通住宅要高出10%~20%，但后期運營的成本極低，換算下來，大致5~10年之內可收回成本，對實現住宅產業化是很有意義的。 |
